お店やオフィスとして使用する場合、テナントとして賃貸契約を行います。しかし、テナントの賃貸契約には種類があり、契約条件も異なります。また、テナント料を準備できるからと言って、必ずしも借りられるわけではありません。ここでは、テナントの賃貸契約の種類や注意点とともに、審査に通るコツについて詳しくご紹介します。
1. テナントの賃貸契約の種類
テナントの賃貸契約の種類には2種類あり、契約形態が異なります。賃貸契約を行う場合は、どちらの契約形態であるか確認することが大事です。
1-1. 普通借家契約と定期借家契約
テナントの賃貸契約の種類は、普通借家と定期借家の2種類です。普通借家契約は、住宅用のマンションを借りる時と同様の一般的な契約を指します。正当な理由がない限り、契約は自動的に更新される契約形態です。定期借家契約は、契約期間が決められています。契約期間が終了すれば、退去する必要があります。契約期間終了後も継続したい場合は、再び契約し直さなければなりません。
1-2. 定期借家契約のメリット
定期借家契約は、貸主にメリットの多い契約形態だと認識されています。しかし、借主にとってもメリットはあります。定期借家契約は普通借家契約と比較して、テナント料を安くしているのが一般的です。そのため、立地の良い物件をリーズナブルなテナント料で借りられる場合もあります。
1-3. 定期借家契約のデメリット
定期借家契約のデメリットは、契約期間が終了した場合に退去しなければならないことです。再契約できなかった場合は、別のテナント物件を探さなければなりません。
2. テナントの賃貸契約の審査
テナントとして賃貸契約を結ぶためには、審査に通過する必要があります。テナント料を払える財務状況があるのはもちろんのこと、審査基準もあるため信頼できるテナントとして認められなければなりません。
2-1. 審査をクリアできるテナントの特徴
審査に通過できるテナントの特徴としては、テナント料に対して十分な売上をあげていることがあげられます。また、本人だけでなく連帯保証人の収入も、安定して身元がはっきりしていることが大切です。さらに、業務内容や財務状況が優良であれば、審査に通る可能性が高いでしょう。
2-2. 入居審査を通りにくいテナントの特徴
入居審査に通りにくいテナントの特徴は、テナント料に対して売り上げが少ない、無理な事業計画を立てていることがあげられます。連帯保証人がいない場合や、連帯保証人の収入が十分でない場合も、審査に通る可能性が低くなります。財務状況が良くても、反社会勢力と関わりのありそうな業種は、審査に通りにくいでしょう。自己破産や犯罪歴があるテナントも、審査に通るのは難しくなります。
2-3. 入居審査に通るには？
入居審査に通るには、財務状況の安定している必要があります。テナント料は収入の25％～30％以下が良いとされているため、収入予想が水準を上回っていることが重要です。トラブルを起こしそうなテナントは避けられるため、面接時には誠実な印象が与えられる身なり・対応をする必要があります。収入予想が水準を上回っていなくても事業計画書を作りこみ、収入の見込みを明確にして連帯保証人を増やすなどすると、審査に通ることも可能です。
3. テナントの賃貸契約の注意点
テナントの賃貸契約を行う場合、注意すべき点がいくつかあります。
3-1. 契約形態と契約期間
普通借家契約の場合は、自動的に契約が更新されるので問題ありませんが、定期借家契約の場合は、契約期間に注意する必要があります。定期借家契約の一般的な契約期間は2年か3年です。契約が終了した後、再契約できない場合は退去する必要があるため、しっかり確認しておきましょう。
3-2. 中途解約について
契約期間中にテナント契約を解約する場合の条件について、事前に確認しておくことが大事です。中途解約する場合はどれぐらい前に伝えるべきなのか、違約金は発生するのかなどを確認しておきましょう。
3-3. 退去時について
テナントは退去時に原状回復を行うのが一般的です。改装工事などを行った場合は、元の状態に戻さねばなりません。改修工事を行う場合は、どの程度の原状回復を行うべきなのか、契約時に確認しておく必要があります。また、もともと破損していた場所があった場合はテナントに修繕義務はありませんが、しっかり確認しておかないとトラブルのもとになります。原状回復する期間なども含め、退去時期を計算する必要もあるでしょう。
4. まとめ
テナントの賃貸契約をする際には、契約の種類や期間を確認する必要があります。借りたいからと言って必ず借りられるわけではなく、審査に通る必要があります。審査に通るためには事業計画をしっかり作成し、信頼できる業績をあげていて十分な収入のある事業だと認められるようにしましょう。 「有限会社 フリースタイル」は、東京都立川市でイベントの企画・運営を行っております。テナント仲介も行っておりテナント物件をお持ちの方、テナント物件をお探しの方のマッチングもいたします。イベントへのブース出展などにも対応いたしておりますので、いつでもお気軽にご相談ください。
